Construyamos viviendas económicas, aunque sean de pocos metros

 Por Javier Bleda

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El Gobierno de un país africano, al igual que tantos otros de países en desarrollo, se ha embarcado en una dinámica un tanto complicada para resolver el problema de la vivienda social al pretender que sean 10.000 apartamentos, de entre 90 y 400 metros cuadrados, y a precio de oro en relación a las posibilidades reales de compra, los que solucionen el déficit de más de un millón de unidades que habría que realizar para empezar a hablar. Tanto es así que, desde diversos frentes, especialmente los relacionados con los entornos de población más desfavorecida, apelan a la cordura argumentando que si el precio elevado viene dado por los metros cuadrados, entonces que rebajen los metros, pero que lo importante es disponer de un techo propio donde meter como sea a la familia sin depender miserablemente del pago de un elevado alquiler mensual que deja tocados de muerte sus más que exiguos salarios.

Lamentablemente, las peticiones de los que verdaderamente necesitan las viviendas suelen caer en saco roto y los precios aumentan en lugar de disminuir, como si la realidad lacerante de la pobreza no fuera con los que han de tomar las decisiones que afectan a un sector tan significativo y estratégico como el del habitat. No importa qué país se toque, la vivienda social es una asignatura pendiente que parece no tener solución cuando, en realidad, no sería tan difícil abordarlo desde una perspectiva más natural, esto es, que el precio de lo que se construya esté al alcance efectivo de la población y que la forma de pago sea verdaderamente razonable. Pero esto, que hasta un colegial comprendería, topa de frente con la codicia empresarial y la negligencia político-administrativa, llevando a millones y millones de personas a la desesperación que representa el sentirse fuera del sistema mientras otros, no tan numerosos, disfrutan de unos estándares de habitabilidad que ni en sus mejores sueños podrían alcanzar los primeros.

No pretende ser éste un artículo reivindicativo de conceptos sociales clasistas, ni mucho menos, más bien lo que pretendo es argumentar unas ideas que confluyan con las bases mínimas de la cordura en lo que a conceptos constructivos se refiere. Actualmente los países en desarrollo son un El Dorado de la construcción para inversores y empresarios, con cientos de miles de viviendas por hacer a una clase media emergente, y también para una clase pudiente que se reproduce como las esporas y pide cada vez viviendas más grandes. Pero es que más del ochenta por ciento de la población, la considerada como menos favorecida, y en su mayoría no bancable, también necesita viviendas, y es precisamente ahí donde la ingeniería financiera debería coincidir con la ingeniería estructural, buscando que no sean solo los que pueden pagar por adelantado o acceder a créditos a los que se les pueda construir, sino también a esa masa ingente que gana sus dineros en el sector informal y que, por el momento, reclama más de quinientos millones de viviendas, según las estimaciones de sus gobiernos y de prestigiosos organismos internacionales.

Mis argumentos siempre son los mismos, me dicen algunos, y estoy de acuerdo con ello, como no podría ser de otra manera. Cuando hablo con quienes podrían invertir en que esto que cuento fuera una realidad, bien por sus posibles económicos o por su saber hacer, lo primero que me responden después de escucharme es “Si son pobres ¿quién paga?”, y es precisamente en ese momento en el que me doy cuenta que no han entendido nada. “¿Quién va a pagar?”, les respondo, “pues quien necesita la vivienda, es decir, el cliente, y para ello hace falta que el precio de la vivienda (de diseño y construcción muy simples y replicada hasta la saciedad) sea verdaderamente bajo y que la forma de pago que se les ofrezca no pase por bancos ni por entregas a cuenta con adelantos imposibles, sino con la generación de un flujo constante de capital circulante fruto de los pagos mensuales de miles de clientes inscritos”. “¿Y qué se gana si la casa es tan barata y aún encima les das unos años para pagar?”, insisten ellos. “Se gana el diferencial entre precio de construcción y precio de venta, que aunque sea poco se convierte en algo importante cuando hablamos de volumen de construcción y economía de escala. Y también se gana incluyendo unos intereses moderados (en comparación a los habituales de usura en esos países), lo cual equilibra perfectamente el bajo precio de venta”, les aclaro.

¿Saben la conclusión de esta pequeña conversación? En la mayoría de los casos me dicen que es muy interesante pero que no interesa, en otros que es una utopía, y en otros ni me dicen. El porcentaje de inteligencia social financiera es inversamente proporcional al de miedos a lo desconocido, ignorancia de trabajos internacionales en lugares subdesarrollados y creencias infelices de que el oro nos lo van a poner encima de la mesa en lugar de tener que ir a buscarlo. Afortunadamente todavía quedan valientes visionarios, para ellos escribo confiando que entenderán el mensaje y, lo que es mejor, estarán dispuestos a ponerlo en marcha.

El negocio está en querer hacerlo

Por Javier Bleda

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Cada vez que intento explicar a empresarios, inversores, técnicos o cualquier otra persona que pueda estar interesada de partida en el entorno de la construcción mundial a bajo costo, que existe todo un mundo de posibilidades para construir este tipo de viviendas en países del hemisferio sur, la pregunta recurrente siempre es la misma, ¿dónde está el negocio?

Por supuesto, es perfectamente entendible que todo el mundo se cuestione dónde puede estar el negocio cuando llego a plantearles  modelos de viviendas con un precio de venta considerablemente inferior al precio de construcción (no de venta) de una habitación de 11 metros cuadrados en España. Pero es que es esa la realidad, en la mayoría de países de África, por ejemplo, se puede llegar a construir, vender, y además obtener beneficio, una vivienda de 70m2 por un precio inferior a lo que cuesta construir la mencionada habitación de 11m2 en España, y es aquí donde entra en juego la desconfianza, la incredulidad, el no puede ser y las excusas que nos van a seguir manteniendo en la ignorancia mientras millones de viviendas esperan su comercialización y construcción.

Estamos de acuerdo en que en Europa hay unas normas de construcción las cuales, a pesar de su aparente buena intención para ofrecer mejor calidad, lo que de momento han conseguido ha sido encarecer el precio por metro cuadrado a niveles cercanos a la ruina total, y a las pruebas me remito. Elevar el costo de construcción implica elevar el precio de venta de la vivienda, implica que los posibles clientes tengan que endeudarse para casi toda la vida, implica que el sistema se colapse cuando los que tienen que pagar no pueden afrontar las hipotecas basura que les ofrecieron, y ello sin entrar a valorar la carga negativa aplicable a la estafa manifiesta que supone haber estado cobrando por las viviendas varias veces lo que cuesta construirlas, o la usura de unos banqueros despiadados para los que la cláusula suelo tiene más valor que la fuerza de la gravedad que atrae a un individuo hacia ese mismo suelo, cuando ha decidido suicidarse al sentir que la impotencia le inunda.

No queda más remedio que buscar rutas alternativas para trabajar cuando la inutilidad de unos pocos bloquea el mercado de muchos, y esas rutas se encuentran en este momento en esas partes del mundo que siempre hemos considerado remotas, inseguras e inaccesibles. Pero lo que ocurre es que, llegados al punto de convencimiento de que hemos de irnos lejos para poder seguir viviendo cerca de lo que queremos, nos preguntamos qué vamos a hacer allí donde no hemos ido nunca, qué vamos a construir si las normas parecen las antinormas y, sobre todo, que seguridad tenemos de cobrar si en el hasta hace poco conocido como Primer Mundo ese aspecto se ha convertido en metáfora.

Llegados a este punto lo que ha lugar es a sacar el aventurero que todos llevamos dentro y plantearnos averiguar qué podemos ofrecer y qué nos puede ofrecer ese mundo que ahora vemos con el ojo de la desconfianza. Construir en lugares donde la normativa de construcción se relaja hasta límites insospechados no quiere decir que nos convirtamos en cómplices necesarios de un caos oficializado, sino que hemos de sacar lo mejor de nosotros mismos, de nuestros conocimientos, para ofrecer seguridad con precios todavía menores a los que solo venden humo y un futuro incierto para unas estructuras hogareñas más basadas en la existencia divina que en criterios técnicos. Y será ese sacar lo mejor de nosotros mismos lo que nos lleve también a confiar en millones de clientes que esperan que alguien les ofrezca lo que los suyos no le ofrecen, porque la estafa y la usura no es propiedad exclusiva del hombre blanco. Y cuando confiemos en ellos nos daremos cuenta que el problema no es cómo cobrarles, sino tener algo que cobrarles, esto es, que seamos capaces de realizar tantas viviendas como ellos necesitan.

Ese mundo, que vemos tan lejano como para llamarle “Tercero”, tiene hoy la capacidad de hacernos poder seguir viviendo en el “Primero” si somos capaces de comprender que allí se puede construir mejor de lo que se está construyendo y, además, hacerlo por mucho menos dinero de lo que gobiernos y empresas locales son capaces de ofrecer, ya que su relación precio-calidad es fácilmente convertible en inaccesibilidad-inseguridad.

Los aproximadamente ochocientos euros por metro cuadrado que se cobran en España por termino medio, allí se pueden convertir en cien euros por la misma medida espacial, es decir, por un cuadrado de un metro de lado el cual, sumado a otros, elevará una vivienda de 70m2 que aloje a toda una familia que ahora vive acosada por alquileres en alza tan imposibles de pagar como los inalcanzables préstamos que ofrecen los bancos locales, con intereses de hasta el 25 por ciento. Con 800 euros el metro podemos construir (no vender, insisto) una habitación de 11m2 en España por 8.800 euros, mientras que una vivienda social de 70m2 en Camerún, Senegal, Gabón, Sierra Leona, Costa de Marfil, en no importa qué país del África negra, de Asia y de América del Sur podemos venderla por 7.000 euros.

¿Dónde está el negocio me preguntan sin cesar? El negocio está en el volumen de construcción, en la economía de escala por la compra de materiales que supone la replicación del mismo modelo de vivienda y en la mano de obra, en ofrecer facilidades de pago a cambio de intereses anuales mesurados, en construir con el flujo constante de capital circulante generado por las aportaciones de la enorme cantidad de clientes que querrán una casa verdaderamente abordable, donde sus familias puedan dormir seguras. El negocio está en nuestra fuerza de voluntad, en nuestro sexto sentido, en saber que no hay dragones al final de los océanos. El negocio, en resumen, está en querer hacerlo.

Concepción y diseño de la vivienda social africana

Por Javier Bleda

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Concebir una vivienda social africana no parece, a priori, algo que entrañe una especial dificultad, cualquier profesional que se precie está suficientemente preparado como para distribuir las estancias en base al número de habitaciones. Sin embargo, la realidad hace que las cosas no sean tan simples, aunque para muchos técnicos dependientes de organismos públicos africanos relacionados con la vivienda no parezca que la cosa revista mayor problema a tenor del poco empeño que ponen en ello.

Para empezar, la cultura local, diferente en cada país, debería representar una línea de actuación prioritaria en el momento de la concepción de la distribución de espacios internos. Y esa distribución interna debería hacerse partiendo de la base de que las familias africanas usan también sobremanera los espacios externos, teniéndolos en muchos casos como lugar de reunión familiar siempre que las condiciones climáticas lo permitan, o a veces porque dichas condiciones climáticas son insoportables dentro de las viviendas. Todo esto, por supuesto, ya nos hace comprender que la preferencia del cliente africano siempre va a ser la vivienda individual de planta baja, que le permita expansionarse en el futuro si lo necesita.

Hablar del clima y sus condicionantes en la construcción en África no es un asunto menor, ya que se trata de un continente inmenso en el que se puede encontrar desde el desierto más duro, con unos cambios diarios de temperatura extremos, hasta la selva más frondosa, donde la humedad relativa del aire y las constantes lluvias hacen a veces que vivir tenga una íntima relación con sobrevivir. En muchos lugares los espacios abiertos, como terrazas o porchados son fundamentales, y en otros lo que cuenta es que la buena construcción proteja bien del agua que cae con fuerza y sin control pero, en todo caso, la ventilación interna de la casa  siempre viene a ser el pilar central de la concepción de la misma sea cual sea el clima, porque el que accede a una vivienda social no suele tener muchas posibilidades de comprar y mantener climatización artificial, más bien dependen, como ellos mismos dicen, del “aire de Dios”.

Normalmente, debido a que las familias africanas suelen ser numerosas, hemos de hablar de viviendas de tres habitaciones, donde la mayor de ellas sea la dedicada a los padres, y que tenga al menos entre 14 y 16 metros cuadrados, aunque las otras dos puedan tener entre 10 y 12. El salón es una parte fundamental porque en él se van a desarrollar tanto la vida diaria de la familia, siendo la presencia del padre el momento en que adquiere más notoriedad, como la celebración de aquellos actos más importantes y la recepción de visitas. Tratándose de vivienda social se podría plantear un salón de entre 15 y 25 metros cuadrados. El llamado espacio familiar también adquiere una importancia trascendental, ya que en él se va a vivir el auténtico día a día familiar, y éste puede llegar a medir igualmente tanto como el salón, aunque si se puede jugar con espacios cubiertos externos podría llegar a ser mayor. Los baños adquieren una especial importancia en el contexto africano, ya que si bien en Europa podemos ubicarlos en cualquier punto de la casa sin mayor problema, no es así en África, donde estos deben estar en un lugar suficientemente discreto. Se le suele dar mucha importancia al hecho de que la habitación principal de los padres, como así se le llama, tenga un cuarto de baño privado. Y para el baño público, el que va a usar el resto de la familia, se ha de tener en cuenta que suele ser mucho más útil separar la ducha del wc, haciendo dos compartimentos diferenciados. Incluso el lavabo puede estar en el exterior de ambos. Y en lo referente a la cocina no hay que olvidar el concepto de cocina africana, es decir, que una parte de la cocina pueda ser cubierta y cerrada con puerta, incluso con un pequeño espacio para despensa, también cerrada, pero sin olvidar que, siempre que el tiempo lo permita, se va a cocinar en el exterior, con lo que la colocación de un fregadero externo y un espacio para una especie de barbacoa de obra sería más que interesante. Además, la cocina no suele estar exactamente dentro de la casa, sino dentro del recinto.

Los africanos tienen un concepto un tanto, a mi juicio, equivocado de la seguridad, ya que consideran fundamental que se construya un muro perimetral que les proteja. Siempre he entendido que un muro de protección es un obstáculo perfectamente salvable para un ladrón, y que además, si éste llegase a entrar, es mucho más fácil obtener ayuda si la casa se encuentra en un entorno abierto que si lo está en uno cerrado, pero el caso es que, entre conceptos de seguridad, de guarda de los menores, de guarda incluso de animales y, por supuesto, de privacidad, el hecho del muro perimetral es una querencia natural, aunque por cuestiones meramente económicas algunas partes del muro, al menos de momento, puedan ser suplidas por algún tipo de alambrada.

Llegados a este punto podríamos preguntarnos si de lo que estamos hablando realmente es de vivienda social, porque tantas condiciones constructivas no parecen aplicables a familias de escasos recursos, y es aquí donde hemos de darnos a la reflexión y, especialmente, a la comprensión, ya que de otro modo podríamos perdernos igual que se han perdido durante decenios los encargados oficiales de solventar estos problemas. Para un africano, tener una casa en propiedad es algo que representa una parte muy importante de su concepto existencial, por eso cuando va a dar el paso de acceder a una de ellas se lo piensa muy bien y procura que dicha casa se adapte lo mejor posible a las condiciones de su familia y a lo que él siempre ha soñado. En la mayor parte de los casos esto no puede ser así, bien porque los programas oficiales de vivienda social, a los que resulta más que complicado acceder, ofrecen lo que ofrecen sin posibilidad de modificación, o bien porque las promociones privadas, que tal vez podrían adaptarse mejor a los gustos locales, siguen la norma oficialista de anunciar casas con estándares de otras culturas y precios igualmente inalcanzables. Ni tampoco todas las casas pueden ser como la explicada anteriormente, con tres habitaciones, salón, espacio familiar, cocina y dos baños; el bajo costo debe primar a veces y, lamentablemente, por encima de otras prioridades.

Queda pues por decidir si, a pesar de encontrarnos a miles de kilómetros de distancia, somos capaces de buscar soluciones conceptuales abordables para el diseño de la vivienda social africana que permitan combinar la identidad cultural con un precio verdaderamente accesible. Hemos de ser capaces de economizar obra construida jugando con lo que a la vez pueda hacer de muro de cerramiento de la parcela, de aprovechar espacios exteriores cubiertos con elementos livianos para dar mayor sensación de amplitud y facilidad de ocupación familiar diaria y, sobre todo y ante todo, hemos de ser capaces de pensar cómo ofrecer una vivienda tan digna como inteligentemente distribuida, por un precio que deje la puerta abierta a los millones y millones de clientes potenciales que hace tiempo perdieron la esperanza de encontrar alguien capaz de asimilar y ofrecerles un sueño al precio de una realidad.

Ignorando al cliente real

Por Javier Bleda

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Una crisis da para mucho, especialmente si de lo que se habla es de construcción. Los sufridores más directos, en este caso los empresarios, buscan desesperadamente soluciones que les permitan como poco sobrevivir y, como mucho, o al menos eso piensan ellos, aspirar a un mercado desconocido a miles de kilómetros de distancia con el que poder ir aguantando el tirón hasta que la situación cambie.

A veces convencer a los empresarios de lo mucho que hay por hacer en el hemisferio sur no es tarea fácil, siempre salen a relucir los peligros, las inseguridades, el desconocimiento de las cosas y, por supuesto, creer que el cliente a buscar es el adinerado, aquél con capital suficiente para garantizar que la aventura va a ser cobrada incluso por adelantado. Evidentemente, el desconocimiento también hace al empresario pensar que puede que sea mejor dejarse llevar de la mano de los gobiernos ya que estos pueden constituirse en garantes de no importa qué tipo de compromiso, pero ni esto es así ni esa es la realidad.

Efectivamente hay una emergente clase media que puede dar mucho juego a la hora de ofrecer oportunidades constructivas, sin desmerecer a la clase alta de toda la vida que sigue dejándose llevar por el atractivo de proyectos de lujo. Y, por supuesto, también los gobiernos planean constantemente proyectos para la población que puedan ir subsanando el enorme déficit existente, con lo que, en el fondo, los empresarios españoles no andan del todo equivocados. Lo malo es que ya existen innumerables empresas locales que andan al acecho tanto de clientes de clase media como alta, ofreciendo unos precios que no podrían estar al alcance de niveles menores de la población. Y son los precios altos de estos empresarios, a los que a veces se les podría relacionar antropológicamente con los más cruentos depredadores, los que parecen atraer también a los gobiernos, porque no suelen dudar en ponerse en sus manos cuando creen desarrollar implementaciones de proyectos de vivienda social y no les importa hacerlo a unos precios que convierten en utopía las aspiraciones de la población más disminuida.    

No es nuevo esto de ignorar al cliente real, es decir, al que representa más de un ochenta por ciento en el mercado de la construcción, al que siendo integrante inequívoco del sector informal se convierte en mero espectador de una mezcla entre palabrería, expectativas y paciencia contenida al ver que, tal vez, nadie lo ignore en el discurso, pero sí todos le den de lado en los hechos. Y no es de recibo que esto ocurra, porque la masa inmensa de aspirantes a una vivienda mínimamente digna, pero en todo caso económica, se cuenta en centenas de millones, con lo que extrapolar los cálculos puede darnos cifras de inconmensurable valor.

Lamentablemente, hacer saber todo esto, por mucho que uno insista por activa y por pasiva, no va a convencer a los empresarios de la construcción que sea como darse un paseo por el campo. Creer en ello implica aventura, manejar ingentes volúmenes de construcción a precios orientales y ofrecer a los clientes unas facilidades de pago que los bancos no les dan, con lo que se ha de saber por adelantado que el beneficio vendrá de construir barato y cobrar intereses por diferir el pago. Este cliente potencial y esta forma de tratarlo parece no ser visto por nadie, pero ignorar al cliente real no quiere decir que el potencial no exista. Ser empresario, sea donde sea, es de aventureros, en los países del Tercer Mundo mucho más.   

50 años pagando

Por Javier Bleda

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A poco que uno se tome la molestia de estar mínimamente al corriente sobre las informaciones y opiniones que se publican alrededor del mundo en relación a la vivienda social, podrá comprobar que hay un problema recurrente: el precio. Y es que, por más que un gobierno se plantee que quiere hacer frente al problema de la vivienda económica para la población más desfavorecida, si el precio de venta está por e

ncima de las posibilidades reales de los compradores el esfuerzo gubernamental no va a servir absolutamente para nada salvo, tal vez, para que la incipiente clase media pueda aprovecharse de la situación.

Camerún ya acumula a sus espaldas varias decenas de años de independencia, sin embargo el número de viviendas sociales construidas hasta ahora es poco menos que ridículo al superar a duras penas el millar. Su Gobierno, con la mejor intención del mundo, y perfecto conocedor de la carencia de viviendas abordable que acumula, lanza un programa para la construcción de 10.000 unidades de vivienda social, lo que debería hacer que, en principio, la población comenzase a ver un cierto cambio en los criterios que mueven a los gobernantes a intentar poner remedio a los males endémicos en materia constructiva. Lamentablemente, esta iniciativa tiene visos de no poder llegar muy lejos al haber incurrido en el mismo error en el que, una y otra vez, incurren todos los gobiernos y la mayoría de actores que se mueven en el entorno de la construcción social, y no es otra cosa que el precio excesivo de la vivienda.

Según los precios que se manejan en Camerún a día de hoy, se podría acceder a una vivienda social a partir de 17.000 euros y hasta los 35.000, dependiendo de la superficie. Si tenemos en cuenta que el salario mínimo interprofesional es de 43 euros mensuales, en el mejor de los casos un camerunés debería estar pagando cincuenta años para poder convertirse en propietario de la vivienda más grande (allí el tamaño de las familias es algo serio). Y si también tenemos en cuenta que la esperanza media de vida es de 52 años, y que la casa de ninguna manera va a durar tanto, no será difícil imaginar lo absurdo, ridículo y desesperante de la situación.

Pero este no es un problema solamente de Camerún, sino que las soluciones en falso son recurrentes a nivel global, todos los países se enfrentan al mismo conflicto al encarar el problema de la construcción de viviendas sociales, no parecen entender que el cálculo de un precio accesible es absolutamente necesario si lo que se pretende es ofrecer soluciones tan reales como realistas. Cada día podemos encontrar artículos de opinión de cualquier país en el que los articulistas se quejan de elevado precio de las viviendas sociales y de si es que los promotores, tanto públicos como privados, no se dan cuenta de lo estéril de sus propuestas. Y mientras los años pasan y la miseria se consolida.

El que necesita una vivienda barata no piensa en lujos, simplemente quiere un techo familiar el cual, si fuera necesario, ya irá agrandando y mejorando a medida que sea posible. Lo que quiere y necesita es una casa que pueda pagar y que le deje algún dinero para manutención y gastos de la familia. Si ya de partida no puede acceder a un crédito hipotecario por pertenecer en muchos casos al sector informal, y si es que pudiera hacerlo luego se vería imposibilitado para pagar las cuotas del banco si es que al mismo tiempo pretende dar de comer a la familia, nos encontramos entonces con un elemento de creación de impotencia social, más que de creación de ilusión en el intento eterno de todo ser humano por mejorar su calidad de vida y la de los suyos.  

Pero, con todo, lo peor no es la incompetencia de las autoridades por solucionar este problema, sino la ceguera internacional al no querer ver que se pueden construir viviendas perfectamente dignas por apenas un tercio de lo que hoy por hoy se puede encontrar en el mercado. Tal vez en ellas los acabados no sean los mejores, tal vez las instalaciones de agua y electricidad deban ser exteriores, tal vez carezcan de elementos que otras tienen por precios inalcanzables, pero, en todo caso, serán viviendas, se podrán pagar cómodamente y contribuirán a ir solucionando un problema que más parece tener relación con la intención de resolverlo que con la capacidad en sí misma.  

Businessman

Por Javier Bleda

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Durante años de mi relación con la vivienda social en África siempre ha habido una discusión recurrente respecto a la calidad que debiera tener una vivienda económica. Al parecer, la construcción de este tipo de viviendas no viene obligada a guardar unas mínimas normas estructurales, y de calidad de los materiales, que garanticen que la vivienda va a durar más tiempo del que se tarde en pagarla. Es como si las vidas de los menos favorecidos y sus familias costasen menos y, por ello, no pase nada si se les cae la casa encima sin ni siquiera ser necesario que medie un terremoto para ello.

Este debate bien podría presentarse como una cuestión simplemente económica porque, no es que aparentemente no se les pida una serie de características técnicas a este tipo de construcciones, sí que se les piden, pero como la clientela no tiene suficiente dinero no queda más remedio que adaptarse a lo que hay si quieren tener una casa, según cuentan los operadores implicados en proyectos, autorizaciones y control de obras, porque lo que es a la mano de obra parece que no se le puede pedir mucho más de lo que se le pide, si no concurre una formación profesional previa.

Pero con todo, lo que siempre me ha parecido más surrealista es que, travestida tras los ropajes de la consabida costumbre local, se haga creer en la idea de que a la gente hay que darle lo que conocen porque, de lo contrario, van a pensar que las casas están mal hechas. Me gustaría traer a colación una reciente y encendida conversación que mantuve con el presidente del colegio de arquitectos de un país africano, respecto a la necesidad de modificar ciertas técnicas de construcción en un determinado gran proyecto de más de cinco mil unidades, y más en particular que esas modificaciones afectasen a la cimentación de las viviendas por encontrarse en terreno arenoso. Ya para comenzar, sin entrar en más detalles, era algo más que complicado conseguir hacerle ver que la técnica utilizada de manera general en todas las construcciones en su país era altamente peligrosa y no ofrecía la menor garantía, y no estaba yo solo en el debate con él, sino que un ingeniero español apoyaba mis palabras haciéndole croquis de mis argumentos al presidente de los arquitectos para una mejor comprensión del asunto. Y lo peor es que no se trataba de incrementar el costo de construcción, sino que dicho costo ya previsto se mantenía, sólo era cuestión de hacer las cosas de manera diferente.

Después de casi dos horas en las que nos dijimos de todo, este hombre que ocupaba un puesto de tan alta responsabilidad terminó por decirme lo siguiente (cito textualmente): “Mire usted, Sr. Bleda, puede que ustedes tengan razón en sus planteamientos técnicos y estás modificaciones ofrezcan una mejora importante en lo que compete a la seguridad, pero aquí la gente ya está acostumbrada a que las casas se hagan de una manera determinada y saben que puede haber fisuras importantes que necesiten grandes reparaciones, pero eso forma parte de la costumbre local. Si usted ahora cambia eso y luego hay un solo problema van a decir que eso ha pasado porque se ha utilizado la técnica del blanco. Si quiere que le sea sincero, yo soy un Businessman y lo que quiero es ganar dinero con los menores problemas posibles”.

Y no es el único caso, como comentaba al principio, durante años he tenido enfrentamientos similares y respuestas parecidas, todas se escudaban en la costumbre local de cómo construir. Sin embargo, cuando cojo a un cliente por mi cuenta y le explico las cosas como son, no es que no me ponga pegas, sino que me exige de una manera positiva que le haga su casa como yo digo, porque ha comprendido que el sistema tradicional tiene enormes errores de bulto. Y este cliente, que no ha necesitado tocar la llaga para creer, se convierte en un elemento de marketing de considerables proporciones, porque va a hacer del boca a boca un hábito de vida para contarle a todo el mundo que su casa no tiene nada que ver con las otras.

Naturalmente, yo no soy nadie para exponer cuestiones técnicas que afecten a la construcción de una vivienda, pero todos mis criterios se basan en el conocimiento y el saber hacer acumulado de técnicos profesionales, principalmente españoles, y también de otros países, que son conscientes de que la seguridad de una familia no puede estar ni directa ni indirectamente relacionada con los negocios, con los Business como decía el presidente de los arquitectos de un país donde, cada poco, se puede asistir al hundimiento de un edificio.

Construcción Low Cost

Por Javier Bleda

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  En un reportaje sobre la aerolínea irlandesa Ryan Air pude conocer el concepto que su presidente, Michael O'Leary, tiene de lo que debe ser el verdadero low cost. Es conocido que esta compañía es muy exigente con las medidas y peso del equipaje de cabina, con el cobro de la facturación de maletas, el uso de aeropuertos secundarios, la inexistencia de comida o bebida a bordo incluida en el billete y otras molestias adicionales que habitualmente podemos leer en la prensa manifestadas por los usuarios. Sin embargo, es la aerolínea de mayor crecimiento, tanto en número de aviones como de pasajeros, y millones de personas que la usan cada año prefieren enfrentarse a las molestias a cambio de un precio mucho más bajo en el billete.

O'Leary manifestó en ese reportaje que, si pudiera, quitaría los baños para dejar más espacio y ofrecer algunas plazas para realizar el trayecto de pie pero a un precio todavía mucho más económico “No tenga la menor duda de que esas serían las primeras plazas que se agotarían” añadió. El reportero también le preguntó por algunos incidentes significativos, como algunos aterrizajes de emergencia o dudas sobre la supervisión técnica de los aviones, pero la respuesta fue tan evidente como contundente: “Hacemos miles de vuelos cada día, más que ninguna otra aerolínea, nuestro nivel de incidencias es el más bajo del mercado en comparación a las operaciones desplegadas”. Y en cuanto a las escandalosas campañas publicitarias, nada que objetar según O'Leary, están pensadas para captar la atención del público, para eso sirve la publicidad.

Este concepto de transporte aéreo de bajo coste es perfectamente aplicable al sector de la construcción social, de ahí mi definición como Construcción Ultra Social, porque se encuentra por debajo del umbral de lo social en un intento continuo de abaratar costos de construcción para ofrecer precios inéditos en el mercado inmobiliario. Si analizamos país por país el precio habitual de la vivienda económica, y al tiempo conocemos la realidad social de cada país, veremos que dicho precio está totalmente desfasado de la realidad, porque resulta francamente imposible que la mayoría de la población pueda llegar a pagarlo, igual que hasta no hace tanto muchas personas no se podían permitir el lujo de viajar en avión. ¿Qué hacer? Sencillo, rebajar al límite los precios de construcción, aunque para ello se tengan que eliminar ciertas comodidades o se tenga que aminorar el aspecto estético.

A millones de personas lo que les interesa es un techo donde poder guarecer a su familia que les ofrezca de paso la dignidad de ser propietarios de su vivienda, que sea lo suficientemente operativa y que carezca de detalles si con ello el precio se les hace imposible. Y para conseguir esto hay que empezar dando un toque mágico de ingeniería a los detalles estructurales, consiguiendo reducir gastos de materiales sin quitar un ápice de seguridad, en todo caso aumentándola, lo que no es difícil si tenemos en cuenta la negligencia punible, e insistente, en este sentido. Desde un punto de vista arquitectural se trata de conseguir una distribución inteligente adaptada a la cultura local, la cual podría llegar a sorprender a muchos arquitectos por la cantidad de “peros” que existen en este ámbito. Y, por supuesto, hay que tener muy en cuenta la eliminación de elementos que aumentan la factura y cuyo aporte podríamos encajarlo tal vez en el campo decorativo, algo que no viene al caso cuando de lo que hablamos es de pura necesidad.

Los viajeros de las aerolíneas low cost tal vez no queden especialmente contentos por el servicio ofrecido, pero sí por el resultado, es decir, han ido a su destino por un precio que de ninguna otra manera podrían haber obtenido en una aerolínea regular, ni tan siquiera en un vuelo charter. Los clientes de viviendas Ultra Sociales tampoco estarán muy contentos por el tipo de casa que tienen, ni son las más bonitas ni las acabadas con más detalles, pero sí que se sentirán orgullosos de ser propietarios y de haber tenido la posibilidad de disponer de un hogar cuyos precios hasta ahora, en el mejor de los casos, estaban fuera del alcance de su bolsillo y hasta de sus sueños. Seamos coherentes y apliquemos pues la filosofía low cost a la construcción, una cosa es dar un buen precio dentro de la locura estafadora en que se ha convertido la construcción a nivel global y otra, muy diferente, dar el mejor precio posible reduciendo costos y rebajando los márgenes comerciales justo hasta una línea donde no se les pueda tildar de usura. 

Construir viviendas para pobres

Por Javier Bleda

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"Es fácil tener principios cuando eres rico. Lo importante es tener principios cuando eres pobre". 

                                                                                                                                                  Ray Kroc

  Hablar de principios casi siempre nos puede llevar al mismo sitio, es decir, al error. Parece común pensar mal de los ricos y creer que los pobres son limpios de espíritu, pero esto no siempre es así, cada uno es cada uno independientemente de su condición momentánea, más o menos duradera, respecto de sus bienes terrenales. Ahora bien, sí es cierto que ser rico lleva implícito el que una inmensa mayoría te respete como no respetaría a un pobre, eso es así, no lo vamos a negar aunque más bien parece que se trate de una herencia tribal que ronda nuestro subconsciente.

Hablar de principios de ricos y pobres no dejaría de ser una mera introspección en el campo de la demagogia de no ser porque, en este caso, de lo que se trata es de dirimir si se pueden dar facilidades de pago a los pobres a la hora de comprar una vivienda, y más si tenemos en cuenta que los mayores expertos en este campo, los bancos, nunca lo harían.

El profesor Muhammad Yunus,  Fundador del Grameen Bank de Bangladesh, mantuvo esta conversación con el director de un banco: “Cuando propuse al director del banco que debía dar préstamos a los pobres del pueblo donde vivíamos  todos, casi se cayó del cielo.  No podía creer siquiera que lo había propuesto.  Dijo:  “Es imposible.  No se puede hacer”.  Yo dije:  “¿Qué tiene de imposible?  Es una  cantidad tan pequeña de dinero que tendrá que dar que no les hará daño”.  Dijo:  “No,  no es cuestión de hacernos daño.  El dinero no es lo importante.  No es la cantidad.  Es sólo que en principio no puedo dar el dinero a los pobres”.  Dije:  “Eso es muy  curioso porque se supone que se presta dinero a personas que lo necesitan, y ellos son  los que lo necesitan”.  Dijo:  “No, aunque lo necesiten, no pueden conseguir un  préstamo bancario porque no son solventes”.  Por tanto, tuve una gran discusión sobre quién merece recibir un crédito y quién no, pero se mantuvo en su postura de que un  banco no puede prestar dinero a pobres porque no tienen solvencia”.

A veces se elaboran propuestas que se mueven en el campo de la pura teoría y que, a pesar de ello, terminan dando pruebas irrefutables de que dicha teoría debería ser práctica obligada. Este caso es el modo de operar de los bancos, para ellos no hay vida más allá de las garantías, y no es que se equivoquen porque su negocio es ese, ganar dinero a partir del dinero, pero se olvidan de lo más importante, las personas, por mucho que la constante publicidad con la que inundan nuestras vidas quiera hacer parecer lo contrario.

El profesor Yunus demostró que se podían dar préstamos a los pobres y esperar que estos los devolvieran con intereses incluidos. Y no solamente lo demostró, sino que hoy hay cientos de bancos y entidades crediticias de todo el mundo que utilizan esa política del microcrédito como una importante fuente de ingresos. Pero, aunque es cierto que dar un microcrédito a alguien puede ayudarle a subir un peldaño desde el fondo de la pobreza en que se encuentra, también hemos de asumir que es imposible adquirir una vivienda con un microcrédito, por lo que se hace necesario buscar otras soluciones o bien dejarse llevar por la tónica dominante en el mercado mundial del habitat, si tienes garantías te damos un crédito hipotecario y si no las tienes te buscas la vida y vives donde puedas con tu familia.  

Durante muchos años he vivido rodeado de gente pobre en África y, por circunstancias, al tiempo también he convivido con mucha gente rica, y no solo en África. Esta coyuntura bipolar de la vida me ha permitido constatar que, efectivamente, no resulta difícil tener principios cuando eres rico, si por principios entendemos respetar tus obligaciones y no molestarte en que te respeten, porque eso ya se da por sentado. No voy a descubrir nada nuevo si digo que muchos de los ricos que he conocido, a pesar de saber lo que son los principios, han hecho dejación de ellos de una manera verdaderamente obscena, lo que poco a poco me fue mostrando que el dinero podía dar muchas cosas, pero no garantizaba ser mejores personas.

Por supuesto, también he podido constatar lo difícil que es tener principios cuando eres pobre, porque la ley de la supervivencia te exige más de lo que muchas veces puedes llegar a pagar. Pero con todo, lo peor es que si eres pobre ya se da por sentado que, por no tener, no tienes ni principios, y eso no es así, al rico, y sobre todo al muy rico, le importa poco lo que los demás puedan pensar, pero el pobre vive constantemente cara a la sociedad, y será esa sociedad quien lo juzgue dentro de esa realidad cotidiana en que se desarrolla su día a día y el de su familia.

Cuando alguien me pregunta que por qué me dedico a hacer viviendas para los pobres, y no solo a construirlas, sino también a financiarlas a partir de darles facilidades de pago, no puedo evitar ver detrás de la mirada de mi interlocutor una suerte de escepticismo a partir de su creencia, errónea a todas luces, de que me muevo en un mundo fronterizo entre la utopía y la demencia empresarial. Pero ha sido esa convivencia de tantos años con gente que no tiene más que su honra, la que me ha hecho convencerme del gran negocio solidario que significa construir para los que ni sueñan con una casa.

En los tiempos que corren no es bueno mezclar pobres con solidaridad, porque puede dar lugar a equivocaciones a la hora de pensar si es que de lo que estoy hablando es de una ong. No, ni mucho menos, cuando hablo de pobres me refiero a gente no bancable, personas que no son bienvenidas en un banco porque se mueven en el sector informal para ganarse el pan, lo que bajo ningún concepto quiere decir que no ganen dinero, porque de hecho lo ganan y con él pagan su sustento, el de su familia y el alquiler del techo donde obligatoriamente han de vivir. Y cuando hablo de solidaridad, concretamente de negocio solidario, no es pensando en regalar nada, ni yo soy rico para hacerlo ni los pobres quieren tanta abrumadora e hipócrita caridad. Por tanto, de estas aclaraciones se desprende que de lo que trata es de ganar dinero (hacer negocio) con los pobres (no bancables pero que manejan dinero) de una manera que al tiempo es solidaria (porque se confía en ellos y se les da acceso a un techo digno).

Construir viviendas para pobres es un gran negocio, hay miles de millones de ellos. La fórmula para operar es muy sencilla, ofrecer precios extremadamente bajos que sean verdaderamente accesibles y luego compensarlo cobrándoles intereses por ofrecerles facilidades de pago. De esta manera el problema del banco no existe, a partir de miles de pobres que pagan cada mes se genera un fondo rotativo de dinero que provoca un flujo constante de capital circulante. Sí, ya sé que la pregunta sigue en el aire respecto a si los pobres pagarán su casa o no, pero eso sería lo mismo que dar por hecho que los pobres no conocen la palabra honor y no tienen principios, y eso es dar demasiado por hecho.

La gran oportunidad de negocio para la construcción en entornos rurales

Por Javier Bleda

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Albañil jefe Kebemer (Senegal)

En la inmensa mayoría de los países de África, América y Asia la población de las capitales y otras grandes ciudades es cada vez mayor y aumenta a ritmo de vértigo. Esto no es nada nuevo, en cualquier país del mundo, desde tiempo inmemorial, la tendencia ha sido dejar el pueblo en busca de fortuna allí donde las grandes aglomeraciones urbanas producen mayores oportunidades laborales.                                                                                       

El hecho de que las ciudades sean cada vez más grandes no atrae solamente a inmigrantes internos, sino también a empresas de todo tipo y condición, que ven en semejante aglomeración la posibilidad de hacer negocio por pura ley de la estadística. Por supuesto, las empresas de construcción y promoción inmobiliaria son las más interesadas en que millones de personas acudan a las ciudades convirtiéndolas en grandes ciudades, y si tienen la suficiente paciencia, los recién llegados un día también se convertirán en clase media y con ello aspirantes a clientes de este tipo de empresas urbanas. Pero la realidad constructiva de un país no es solamente su capital o sus dos o tres grandes ciudades, hay mucho más por ver y muchísimo más por hacer, y dentro de ese mucho se encuentra el entorno rural.

Más del ochenta por ciento de los que emigran a otros países en busca de fortuna para intentar sacar a sus familias de la miseria proceden de entornos rurales y todos ellos, sin excepción, quieren construirse una gran casa en su pueblo natal y construir varias casas iguales o menores para el resto de la familia, empezando por los padres, y además todos disponen de terreno familiar para ello. La concepción de poseer una gran casa después de haberse jugado la vida por llegar al “primer mundo” y, en la mayoría de los casos, haber metido a la familia en préstamos o haber vendido parte de las pertenencias para pagar el viaje, forma parte de un atavismo cultural tribal para demostrar ante los ojos de la comunidad que no se ha fallado, que después de jugársela, y de qué manera, se tiene derecho a marcar el territorio con la esencia del triunfo. Y no hay mejor manera de hacerlo que construyendo, porque el valor inmobiliario sigue siendo considerado de primer nivel en casi todo el planeta.

Pero es que además, el detalle importante de que las empresas de construcción y promoción inmobiliaria locales se centren en los grandes núcleos de población, hace que la sola posibilidad de construir viviendas en zonas rurales dependa del albañil del lugar, el cual no siempre tiene ni los conocimientos técnicos ni la capacidad para absorber el volumen de trabajo. Con el trabajo acumulado, el albañil se convierte en pilar fundamental de la comunidad, alguien de quien depende el que una casa se construya o no y, ciertamente, cuando uno ve de cerca las evoluciones constructivas de algunos de estos elementos es cuando no tiene más remedio que sonreír y recordar el viejo dicho de que “el tuerto es el rey en el país de los ciegos”. No se trata de hacer de menos a los albañiles locales de estos entornos rurales, que bastante hacen, sino de poner en cuestión su capacidad técnica para construir con las mínimas garantías de seguridad para la familia que va a habitar la casa con posterioridad.

El hecho de que las empresas del país no tengan por costumbre atacar proyectos habitacionales en medios rurales, excepción hecha cuando hay fondos públicos de por medio, viene dada, como ya se ha comentado, porque las posibilidades de las grandes urbes son buenas y suele haber trabajo constante. También por el hecho de que construir en el medio rural implica ciertas dificultades, como consecución de materiales, desplazamientos, acceso a los lugares de trabajo y todo un sin fin de pequeños problemas que a veces se hacen grandes pero, con todo, el volumen de trabajo es tan grande, tan brutal, que la compensación económica ayuda a sobrellevar las dificultades que ya se saben y otras que puedan aparecer.

Sin duda la construcción en entornos rurales puede convertirse en un gran negocio prácticamente sin competencia, hay millones y millones de casas por hacer, pero no es un negocio para mentes delicadas o para los que no estén dispuestos a correr riesgos; tampoco lo es para aquellos que piensen que pueden ir de colonizadores o que la población autóctona ata los perros con longanizas. Más bien todo lo contrario, hay que ir dispuestos a ganar dinero y a permitir que otros lo ganen, porque la mano de obra local será fundamental en cualquier proyecto; hay que ir sabiendo que los tiempos que allí se manejan son diferentes a los tiempos europeos; hay que ir sabiendo que la aventura formará parte fundamental de nuestras evoluciones en la zona; hay que ir sabiendo que nos van a recibir con los brazos abiertos porque significamos soluciones, pero sobre todo hay que ir sabiendo, de una manera muy concienzuda, que nuestros proyectos servirán también para ayudar a mejorar la comunidad y que el beneficio obtenido traspasa la línea del simple negocio para convertirse en negocio solidario.  

Sin noticias de la clase baja en Kenya

Por Javier Bleda

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Según las noticias procedentes de Nairobi al parecer en la actualidad la clase media emergente se disputa el espacio con una clase alta decadente. Nairobi es, posiblemente, una de las urbes africanas con más mansiones por kilómetro cuadrado, casas enormes con jardines más enormes todavía que obligan a recorrer grandes distancias para llegar cada día al centro de la ciudad. La emergente clase media, hasta el momento, se conformaba con tener acceso a urbanizaciones cerradas de apartamentos más o menos de lujo que compartían rutas, centros comerciales, colegios y calidad de vida con los de la clase inmediatamente superior. Pero todo esto está cambiando, la clase media quiere más y la clase alta no puede mantener un ritmo tan frenético de gasto, con lo que la fusión de ambas está más que asegurada en un tiempo razonablemente corto.

No vamos a descubrir ahora que el progreso es el responsable de que clase media y alta puedan hablarse de tú en determinados momentos. Los que han sabido hacérselo, o han tenido oportunidades a las que otros no han podido acceder, tienen derecho ahora a dejarse ver y a hacer saber de su triunfo a todo el mundo de la manera habitual, es decir, mostrando que no importa el sacrificio si los demás piensan que nos va muy bien, ¡será por dinero!

Con esta fusión cuasi nuclear de clases media y alta hay algunas cosas que cambian y otras que no cambian, que permanecen como siempre. Las que cambian son aquellas que afectan al crecimiento de nuevos grupos sociales con más capacidad de gasto, o al menos con más necesidad de gastar y endeudarse, con lo que una parte de la sociedad se ve beneficiada de este nuevo proceso despilfarrador que siempre llevan emparejado las clases que creen que todo lo pueden. Pero las cosas que no cambian no son tan emocionantes desde un punto de vista humano, porque son las que se refieren a la clase baja, a la que ni era, ni es, ni será considerada como candidata a ser tenida en cuenta más allá de los discursos electorales que cada cierto número de años llegan cargados de promesas. Esa clase baja keniata, que acude a la capital a buscar trabajo no para vivir, sino para sobrevivir, tiene que recorrer cada día una distancia mucho mayor porque las clases pudientes, las de antes y las de ahora, les quitan el espacio que antes eran suburbios y ahora son zonas residenciales. Así, los pobres son desposeídos de su derecho a acercarse a la capital y vivir a una distancia razonable de su puesto de trabajo y los ricos ven como las urbanizaciones de la pujante clase media expulsan a los pobres y se plantan muy cerca de los que hasta ahora eran considerados élites.

Pero, con todo, el verdadero problema no es ese, sino el que las políticas de construcción de viviendas sociales parecen haberse esfumado, dejando a la clase baja sin posibilidades reales de dotarse de una vivienda en la que cobijar a su familia y teniendo que ir a caer en brazos de los alquileres, unos alquileres cuyos precios son cada vez más prohibitivos. Y he aquí que se repite la eterna paradoja, los bancos no conceden créditos a los miembros de la clase baja porque no tienen garantías que indiquen que pueden pagar la mensualidad del préstamo. Sin embargo, los alquileres que pagan a duras penas, duplican, y a veces triplican, la cuantía de dicha mensualidad bancaria en caso de haberles concedido el crédito.

En Kenya hay estimaciones de bancos internacionales de desarrollo y otras instituciones importantes sobre las clases media y alta y su capacidad de crecimiento. Hay estudios de importantes consultoras internacionales sobre la repercusión de todo esto en el mercado de la vivienda y anuncian oportunidades de inversión que no hay que dejar escapar. Pero nadie habla de los menos favorecidos, de esa clase baja que parece no existir, y no me refiero a los más de cinco millones de personas que hay en el norte del país viviendo al borde de la muerte, sino a la clase trabajadora, a los que tienen negocios informales o pequeñas empresas y que necesitan oportunidades reales de viviendas dignas a precios asequibles y con formulas de pago realistas.

A día de hoy parece que seguimos sin noticias de la clase baja en Kenya. ¿Y saben lo más gracioso de todo esto? Que el mercado de la vivienda social en este país está en torno a los seis o siete millones de unidades de vivienda, con lo que el margen de negocio es brutal, muy por encima de lo que puedan representar unas cientos de miles de personas adineradas, e independientemente de que el porcentaje de beneficio de las viviendas de los llamados clase baja no sea muy alto. Multipliquen y saquen conclusiones.